Das Baulandmobilisierungsgesetz – neue Möglichkeiten für Kommunen im Wohnungsbau
Seit Jahren steigen die Mieten insbesondere in urbanen Ballungsräumen. Doch auch in den erweiterten „Speckgürteln“ prosperierender Städte nehmen die Wohnkosten einen immer größeren Teil des Haushaltsbudgets ein. Eine Ursache der Preisspirale: Das Angebot an Wohnimmobilien kann mit der Nachfrage nicht mithalten. Es muss viel mehr gebaut werden. Doch neben dem gestiegenen Investitionsbedarf für Neubauten durch beispielsweise energetische Nachhaltigkeitsanforderungen (>> zu denen Sie unsere Bauphysik-Experten und Expertinnen gerne beraten) besteht das größte Problem darin, baulich nutzbare Flächen zu finden – und diese auch juristisch nutzbar machen.
Hier setzt das Baulandmobilisierungsgesetz an, das tiefgehende Anpassungen in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie dem Baugesetzbuch (BauGB) vornimmt. Es erleichtert den Kommunen, Flächen für den Wohnbau freizugeben oder umzuwidmen und gibt ihnen mehr Spielraum bei der Erteilung von Ausnahmegenehmigungen und Befreiungen für Bauträger. Daneben erlaubt das neue Baulandmobilisierungsgesetz den Kommunen allerdings auch, Vorkaufsrechte zu nutzen und die Umwidmung von Miet- in Eigentumswohnungen zu verhindern.
Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB
Mit Hilfe des neuen Gesetzes können Kommunen unter bestimmten Bedingungen (zum Beispiel müssen mindestens sechs Wohneinheiten in der Immobilie vorhanden sein) die Genehmigung verweigern, wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen. Auch der Verkauf einzelner Wohneinheiten in einer solchen Immobilie kann verhindert werden. Eine weitere Bedingung neben der Größe der Immobilie ist, dass das Gebiet zuvor durch die zuständige Landesregierung als sogenannter „angespannter Wohnungsmarkt“ deklariert wurde.
Diese Regelung ist vorerst bis Ende 2025 befristet.
Neue Befreiungsmöglichkeit nach § 31 Abs. 3 BauGB
Die Änderung erlaubt es Kommunen – befristet bis Ende 2026 – , in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ Bauträger von bestimmten Festsetzungen des gültigen Bebauungsplanes zu befreien, insofern diese nicht den nachbarschaftlichen Interessen oder öffentlichen Belangen widersprechen.
Sektorale Bebauungspläne nach § 9 Abs. 2d BauGB
Auf Grundlage dieser Novelle können Kommunen Bauleitpläne gezielter für den sozial verträglichen Wohnbau aufstellen, zum Beispiel durch enge Vorgaben im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung.
Auch dieses Instrument ist befristet; Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen müssen bis spätestens 31.12.2024 förmlich eingeleitet worden sein.
Städtebauliche Entwicklungskonzepte und kommunales Vorkaufsrecht
§ 176 a BauGB regelt die Möglichkeiten rund um städtebauliche Entwicklungskonzepte neu. Kommunen sind nun in der Lage, einheitliche Konzepte für nicht zusammenhängende, brachliegende und kaum bis unbebaute Flächen und Gebiete zu erlassen, um insbesondere den nachverdichtenden Wohnungsbau voranzutreiben. In diesem Zusammenhang ist auch das gestärkte Vorkaufsrecht für Kommunen zu erwähnen.
Mit Hilfe dieser beiden Instrumente sollen für Grundstückseigentümer Schlupflöcher geschlossen werden, sich einer städtebaulichen Anordnung zu entziehen. So reichte früher beispielsweise auf einem großen Grundstück eine untergeordnete Bebauung aus, um das Vorkaufsrecht der Kommune auszuhebeln.
Das neu geschaffene „dörfliche Wohngebiet“ nach § 5a BauNVO
Nicht nur das Baugesetzbuch, auch die Baunutzungsverordnung wird durch das Baulandmobilisierungsgesetz novelliert.
Hier sticht die neue Gebietskategorie des „dörflichen Wohngebietes“ hervor. Dieses neue Mischgebiet unterscheidet sich von der bestehenden Kategorie des „Dorfgebietes“ vor allem dadurch, dass störende Gewerbebetriebe nur mit Ausnahmegenehmigung angesiedelt werden dürfen. Die Bereiche sollen vor allem von Wohnbebauung und sogenannten Nebenerwerbsstellen geprägt sein.
Mehr Mischgebiete und mehr Nachverdichtung
Die neuen Freiheiten für Kommunen bei Erwerb, Deklarierung und der Setzung von Rahmenbedingungen für Baugebiete werden verstärkt zu Mischgebieten und nachverdichteten Quartieren führen. Dadurch können einerseits Interessenkonflikte beim Immissionsschutz entstehen, wenn der Anteil an Wohnbebauung in Mischgebieten zunimmt. Andererseits kollidiert eine starke Nachverdichtung häufig mit ökologischen Maßnahmen zur Verbesserung des Stadtklimas und der Bekämpfung des Klimawandels allgemein.
In diesem Sinne sollten Bauträger und Kommunen bei der Anwendung der neuen Möglichkeiten nicht nur juristische Aspekte im Fokus haben, sondern auch die richtigen Lösungen beim Immissionsschutz, der Bauphysik und der Baudynamik im Blick behalten.
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Dieser Artikel stellt nur einen knappen Überblick zu den wichtigsten und größten Änderungen dar. Für eine vertiefte Lektüre, insbesondere auch aus juristischer Perspektive, empfehlen wir folgende Links zum Weiterlesen: